УДК 34

ДОГОВОР АРЕНДЫ: ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ

№16,

Юридические науки

Дамчыт Ай-Мерген Иванович

Научный руководитель: Мельникова Т.В., д.ф.н., к.ю.н., доцент.

Ключевые слова: ДОГОВОР АРЕНДЫ; ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ; ИМУЩЕСТВО; АРЕНДА; THE LEASE; PROBLEMS OF REGULATION; PROPERTY; RENTAL.

Аннотация: Актуальность темы данного исследования обусловлена тем, что в условиях развития рыночных отношений в Российской Федерации возникает потребность общества в обеспечении гарантий защиты своих имущественных прав и интересов, которые связаны с осуществлением хозяйственной деятельности. В связи с этим возрастает необходимость изучения понятия договора, одним из которых является договор аренды. Договор аренды регулирует отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет за собой смену титула собственника, то есть данный договор оформляет правовые отношения по товарообмену, но в роли товара выступает не объект недвижимости, а право на пользование данным объектом. Таким образом, по договору аренды имущество может передаваться арендатору в пользование или пользование и владение, но только не распоряжение. Распоряжение имуществом остается у его владельца.

На сегодняшний день договор аренды в правоприменительной практике занял одно из первых мест. Среди его разновидностей договора аренды преобладает договор аренды недвижимого имущества, которые в большинстве случаев используется предприятиями, фирмами, производителями для аренды.

Анализируя проблемы в правоприменительной практике можно сделать выводы, что они возникают при исполнении обязательств по договору аренды. В первую очередь, это связано с законодательной базой, которая является не доскональной и имеет множество коллизий. Кроме того, возникают проблемы при защите прав и интересов арендатора во время изменения, расторжения договора аренды. Таким образом, данная тема исследования является актуальной в настоящее время.

Изучая юридическую доктрину по данной тематике следует выделить таки ученых как Т. Д. Алексеев, В. Г. Вишняков, В. Д. Газман, О. С. Иоффе, Н. М. Коршунов, А. Г. Калпин, М. И. Лещенко, О. Н. Мозговый, С. Б. Пугинский, И. А. Решетник, Ю. К. Толстый и другие. Но данными учеными не были рассмотрены проблемы, которые касаются правового регулирования договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния.

Правовой институт договора аренды является одним из древних и популярных в гражданском праве. Аренда дополняет другие средства и способы экономического развития. Анализируя правовое регулирование договора аренды, которое закреплено в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации можно сказать, что комплекс норм, действие которых распространяется на все виды аренды является общим, но кроме этого существуют и специальные нормы, которые применяются к таким видам аренды, как: аренда транспортных средств, аренда зданий, аренда предприятий, лизинг и т. д. Отличие данных договоров аренды проявляется в определении их предмета, сферы деятельности. В настоящее время существует проблема правового регулирования предмета договора аренды. Поэтому нужно более жестко обозначит границы формулировки объекта договора аренды, а так же четко урегулировать круг объектов, которые являются наиболее популярными во время заключения договора аренды.

Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Иными словами, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Этот нюанс имеет важное значение в том плане, что уже после подписания договора для сторон может наступать предусмотренная договором ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, в том числе за непередачу имущества в пользование или неуплату арендных платежей. В то же время соглашение, по которому будут осуществляться только арендные платежи, а имущество в пользование так передано и не будет, не исключено, что может быть переквалифицировано в другой вид договора или признана недействительной.

Договор аренды платный, но если одной из сторон договора является физическое лицо, и в договоре не зафиксирована стоимость аренды и не определена сумма ежемесячных платежей, то данная сумма будет определятся с учетом потребительских характеристик. Если договор между двумя объектами хозяйствования, то отсутствие размера оплаты аренды может привести к признанию такого договора не действительным.

Договор аренды срочный, то есть имущество передается в аренду на определенный срок. В том случаи, если срок в договоре не определен, то стороны вправе разорвать его в любое время, только предупредить письменно другую сторону заранее (договор аренды недвижимости – 3 месяца).

Таким образом, на наш взгляд, основная идея, заложенная в законодательном регулировании отношений аренды, заключается в следующем: если стороны договора аренды не заявляют о своем желании прекратить договорные отношения в связи с истечением установленного в договоре срока или изменить условия аренды, использования имущества должно осуществляться дальше на тех же условиях и без необходимости переоформления отношений. Это значительно упрощает задачу сторонам такого договора и не создает угрозы возникновения временного пробела, когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что в случае аренды земли особенно важно.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всем его принадлежностями и документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные вследствие несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить другим образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении ущерба.

Инновации в договоре аренды: 1) необходимо ст. 657 Гражданского кодекса РФ внести изменения по поводу солидарной ответственности арендодателя и арендатора; 2) указать в ст. 656 Гражданского кодекса РФ, что в случаи перевода долгов по коммунальным платежам на арендатора, то это существенное условие такого договора.

Подводя итоги можно сказать, что необходимо совершенствовать положения действующего законодательства Российской Федерации, которые касаются регулирования правовых отношений в рамках договора аренды.

Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410.
  2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. 30.10.2001. №211-212.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 228 с.