УДК 34
ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ В РОССИИ
№16,
Юридические науки
Дамчыт Ай-Мерген Иванович
Ключевые слова: ДОГОВОР АРЕНДЫ; ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ; ИМУЩЕСТВО; АРЕНДА; ЛИЗИНГ; THE LEASE; PROBLEMS OF REGULATION; PROPERTY; RENTAL; LEASING.
Договор аренды позволяет отдельным лицам получать во владение и пользование определенное имущество, которое не требуется им на постоянной основе. По истечению срока аренды данное имущество по общему правилу вновь возвращается его собственнику, который за период временного пользования таким имуществом иными лицами получает материальную выгоду.
Следовательно, данный договор представляет собой компромиссный вариант использования собственником временно свободного имущества для извлечения прибыли за счет передачи его во владение и пользование иным лицам.
Уходя своими корнями в римские традиции, данный договор на сегодняшний день имеет собственное правовое регулирование в гражданском законодательстве и по праву признается традиционным для правовой системы и имеющим широкое практическое применение.
Отечественный Гражданский кодекс [1] выступает на сегодняшний день в качестве основного законодательного акта, регулирующего арендные отношения, которые возникают в результате его заключения и последующего исполнения. В положениях указанного Кодекса аренде посвящается гл. 34, рамками которой охватываются общие положения в отношении договора аренды, а также специфика конкретных выделенных законодателем видов данных договоров.
К примеру, в качестве особенности правовой регламентации аренды недвижимости выступает то, что особым образом урегулированы отношения по аренде таких объектов, как здания и сооружения. Помимо этого, отдельные нормы предусмотрены на случай заключения договоров аренды предприятий.
В процессе регламентации арендных отношений Кодекс выступает актом прямого действия, однако же, его положения допускают также применение и других правовых актов, вводящих специальные правила применительно к отдельным видам отношений. В частности, в п. 2 ст. 607 ГК РФ прямо указывается на то, что допускается установление особенностей сдачи в аренду таких объектов, как земельные участки либо иные обособленные природные объекты. На сегодняшний день регулирование названных отношений производится в земельном законодательстве [2].
Несмотря на кажущуюся на первый взгляд стройность системы правовых норм в данной области, между тем, приходится признавать, что такое правовое регулирование не является беспробельным, в результате чего возникают сложности в правоприменительной деятельности, а потому перед научным сообществом встает задача – разработать ориентиры для законодателя по совершенствованию правового регулирования в данной сфере.
Анализируя материалы опубликованных исследований [3], можно увидеть, что одной из проблем выступает «перекрещивание» отдельных разновидностей договора аренды с договорами аренды отдельных разновидностей имущества. Если рассматривать признаки, которые отразил законодатель в нормах ГК РФ, то можно понять, что отдельные договоры могут подпадать под регулирование в отношении не одного вида договора аренды (либо же вида аренды различных видов имущества). В подобных ситуациях перед правоприменителем встает закономерный вопрос о том, какие из положений будут пользоваться приоритетом при определении норм, подлежащих применению к соответствующим отношениям.
В научных источниках предлагается при решении данного вопроса опираться на толкование соотношения понятий «виды договора аренды», а также «договоры аренды отдельных видов имущества», оба из которых используются законодателем в ходе конструирования положений рассматриваемой главы. Тем не менее, из положений ГК РФ однозначно не следует, какие именно из норм § 2-6 главы 34 ГК РФ, закрепляют регулирование видов договора аренды и какие – договоров аренды отдельных видов имущества.
Если опираться на наименование соответствующего понятия, то можно предположить, что если в основе выделения заложен исключительно критерий объектного состава, то имеет место договор аренды отдельной разновидности имущества (речь идет о договорах аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятия). В ином же случае имеют место отдельные разновидности договоров аренды (речь идет о договорах проката и лизинга), в основе отграничения которых лежит не только объектный критерий, но и иные. Уже в соответствии с количеством критериев можно признать, что отдельные виды договоров аренды представляют собой более специфичные подразделения в рамках гл. 34 ГК РФ в сравнении с договорами аренды отдельных разновидностей имущества. В этой связи положения относительно проката и лизинга должны признаваться приоритетными в отношении к требованиям, касающимся аренды транспортного средства, а также здания и сооружения, предприятия.
Подобный вывод имеет принципиальное значение для тех случаев, когда, к примеру, имеет место лизинг сооружения, соответственно, стает вопрос о конкуренции норм § 2-6 главы 34 ГК РФ. Руководствуясь указанным нами правилом, в первоочередном порядке должны применяться положения ГК РФ, регулирующие лизинг, а при отсутствии в нем правового предписания — правила относительно аренды зданий и сооружений.
В качестве еще одной проблемы, с которой, так или иначе, сталкивается правоприменитель, выступает применение в отношении отдельных видов договоров аренды, а также договоров аренды отдельных разновидностей имущества, урегулированным в иных законах (не положениях ГК РФ), требований § 1, а также 2-6 гл. 34 ГК РФ. В частности, вопросы передачи во временное пользование таких объектов, как транспортные средства, земельные участки, лесные участки, водные объекты, участки недр, объекты культурного наследия, закрепляются в положениях специального законодательства, в частности, водном, лесном, земельном, транспортном законодательстве, законодательстве о недрах, об объектах культурного наследия и некоторых других. Помимо сказанного, отдельные положения касательно проката обнаруживаются в законодательстве о защите прав потребителей, а предписания по поводу лизинговых отношений содержатся также в специальном законе о лизинге. В частности, законодательством не запрещается передача по договору лизинга здания, признанного в качестве памятника истории и культуры, что ставит на повестку дня вопрос о приоритете норм для правоприменителя.
Поскольку не указано, что регламентация, содержащаяся в иных законодательных актах, также выступает приоритетной в отношении норм гл. 34 ГК РФ, следует вывод о том, что она не должна противоречить ГК РФ ввиду наличия на этот счет общей нормы, содержащейся в п. 2 ст. 3 ГК РФ.
Следовательно, можно получить закономерный вывод о том, что при установлении иным законом новой нормы, отсутствующей в ГК РФ, подлежит применению именно данный закон. Однако если регулирование имеется и в ГК РФ, и в законе, то применяться должны предписания ГК РФ. В качестве исключения из указанного правила можно назвать ситуации прямой отсылки ГК РФ к положениям другого законодательства, поскольку в такой ситуации приоритет будет отдаваться нормам такого закона, несмотря на то, что в ГК РФ имеется общая норма на этот счет.
В качестве примера последней ситуации укажем, что ст. 607 ГК РФ прямо предусматривает возможность установления особенностей аренды земельных участков либо иных обособленных природных объектов в отдельном законе.
Кроме сказанного, может также возникнуть ситуация коллизии специальных законодательных норм друг с другом. В подобном случае требуется при ее разрешении опираться на критерий разграничения отдельных разновидностей договора аренды, а также договоров аренды отдельных видов имущества (применению подлежит закон, регламентирующий отдельный вид договора аренды), после чего подлежит применению хронологический принцип более позднего принятия акта, если в результате применения первого критерия снять конкуренцию не удалось.
Исходя из указанной системы критерием, можно получить вывод о том, что в отношении договора лизинга знания, относящегося к числу памятников истории и культуры, правовое регулирование должно применяться с соблюдением следующей иерархии регулирования:
1) нормы ГК РФ относительно договора лизинга;
2) нормы ГК РФ относительно аренды зданий и сооружений;
3) общие положения ГК РФ по поводу аренды;
4) общие положения ГК РФ касаемо договоров;
5) общие положения ГК РФ относительно обязательств;
6) общие положения ГК РФ;
7) Закон о лизинге в той части, в которой он не противоречит ГК РФ;
8) Законодательство о статусе объектов культурного наследия в той части, в которой он не противоречит ГК РФ.
В рамках указанной системы каждый следующий уровень правового регулирования может применяться в том случае, если не подлежат применению нормы из предыдущего блока правовых норм.
В целом, подводя итог настоящему исследованию, можно прийти к выводу о том, что детально продуманный в римском праве, постепенно эволюционируя, договор аренды сформировался в самостоятельный институт, который составляет основу правовой регламентации арендных отношений в современных правовых системах.
Существующее правовое регулирование арендных отношений в рамках гражданского законодательства в целом можно признать достаточно четким и непротиворечивым. Между тем, как мы увидели, существуют отдельные проблемы, не позволяющие правоприменителям однозначно решать вопросы о точном применении норм, что порождает неоднозначность в судебной практике и затруднения в урегулировании спорных ситуаций, что прямо сказывается на качестве российского правосудия по гражданским делам.
В этой связи, в ходе реформирования российского гражданского законодательства необходимо принятие отдельных изменений в регламентацию арендных отношений.
Список литературы
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. 30.10.2001. №211-212.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 228 с.