УДК 332.64

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

№15,

Экономические науки

Митина Ксения Валентиновна

Ключевые слова: КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ; КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА; CADASTRAL VALUE; CADASTRAL APPRAISAL.

Аннотация: В статье рассмотрена методика кадастровой оценки земельных участков индивидуальной жилой застройки, выделены её отличительные особенности, обозначены предлагаемые отечественными авторами улучшения.

В России с момента вступления в силу в 2001 году земельного кодекса всё время совершенствуются методики массовой экономической оценки земель: модернизируются методики кадастровой оценки земель для налогообложения участков, отнесённых как к отдельным категориям, например, лесному фонду [1], так и участков отдельных видов разрешённого использования, например, для застройки индивидуальными жилыми домами [2] или земель, резервируемых для строительства комплексных водохранилищ [3]. Большинство работ отечественных учёных всё же посвящено застроенным и отводимым под застройку землям. Несмотря на это кадастровая стоимость земельных участков всё ещё не всегда соответствует рыночной.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) земель населенных пунктов относится к категории массовой оценки недвижимости, представляющей собой систематическую оценку групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

В настоящее время в отношении ГКО земель, предназначенных под индивидуальную жилую застройку, населенных пунктов в РФ действуют специальные Методические указания (Методика 2007 года) [4]. Эта методика предусматривает проведение массовой оценки земель по 17 видам разрешенного использования (ВРИ), при этом для каждого вида ВРИ применяется свой предусмотренный метод, приведённый на схеме (рисунок 1).


Рисунок 1 – Методы оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов

Виды разрешённого использования, для земельных участков, отнесённых к которым, оценка производится массовым методом – построением статистических моделей, приведены в блок-схеме (рисунок 2).


Рисунок 2 – Случаи применения массовой оценки построением статистических моделей

Оценка земельных участков, предназначенных для размещения сооружений и зданий, обслуживающих транспорт (портов, вокзалов и т.п.) – 11 ВРИ и земельных участков под находящимися в обороте водными объектами, (12 ВРИ), производится методом индивидуальной оценки рыночной стоимости [4].

Расчет по формуле на основе известных значений удельного показателя кадастровой стоимости используется для земель для разработки полезных ископаемых, размещения линейных объектов транспортной сети и др. (13 ВРИ), занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками и садами (14 ВРИ), предназначенных для сельхозиспользования (15 ВРИ) [4].

Метод номинальной оценки используется для определения кадастровой стоимости земельных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации и др. (16 ВРИ) [4].

Согласно требованиям Методики 2007 года [4] земли, отведённые для строительства и размещения индивидуальных жилых домов, относятся ко 2-ому ВРИ, таким образом, для их кадастровой оценки характерно использование методов математической статистики. Построение статистических моделей расчёта кадастровой стоимости таких земельных производится в порядке, представленном на рисунке 3.


Рисунок 3 – Схема расчета кадастровой стоимости земельных участков индивидуальной жилой застройки

Состав факторов стоимости определяется на основе примерного перечня ценообразующих факторов и анализа информации о рынке недвижимости области, края, республики или другого соответствующего субъекта, в котором располагается объект оценки.

На основании анализа информации о рынке земельных участков, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов может проводиться группировка земельных участков. Для проведения группировки определяется перечень ценообразующих факторов, на основании которых она будет проведена, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения участков к соответствующей группе. В случае если группировка не проводится, все земельные участки рассматриваются как одна группа [4].

Для каждой сформированной группы осуществляется сбор предварительно проверенной на достоверность и достаточность рыночной информации о в разрезе факторов стоимости. Виды рыночной информации приведены на схеме (рисунок 4).


Рисунок 4 – Использование рыночной информации

Для каждой группы осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Существует два варианта расчета кадастровой стоимости участков [4]:
— в первом, если статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости от значений ценообразующих факторов, расчет осуществляется подстановкой значений факторов в статистическую модель;
— во втором, если статистическая модель выражает зависимость удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) от значений ценообразующих факторов, кадастровая стоимость рассчитывается определением УПКС путем подстановки значений факторов в статистическую модель и определением кадастровой стоимости, как произведения УПКС и площади.

Отсутствие установленного перечня факторов влечет за собой определение таких факторов экспертным путем и носит субъективный характер. Это ведет к тому, что в некоторых случаях происходит некорректная оценка, так как построенные расчетные модели не могут учесть особенности некоторых объектов, в связи с тем, что не подлежат учету факторы, влияющие на значение кадастровой стоимости данных объектов. Именно поэтому предлагается при построении модели кадастровой оценки учитывать с помощью введения поправочных коэффициентов влияние обременений и ограничений [5]. Данные изменения в методике необходимо вносить для повышения объективности результатов кадастровой оценки предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки земель в составе городских населенных пунктов. В то же время не отпадает надобность и в учёте традиционных факторов [5].

В работе Ю. И. Шабаевой [6] рассматривается важность учета различий всей городской территории в зависимости от престижности. Модификация действующей методики [4] с учетом дифференциации городского пространства по престижности позволит повысить объективность результатов определения кадастровой стоимости. В основу предложенной комплексной методики оценки престижности территории положено деление городского пространства по значению интегрального показателя престижности. Объективность формирования границ выделенных зон престижности в работе [6] доказана сопоставлением в их пределах средних уровней рыночных цен на находящиеся в обороте земельные участки: в разных зонах престижности рыночные цены на значительно отличаются, в то же время внутри самих зон цены дифференцируются в зависимости от индивидуальных характеристик объектов недвижимости.

Таким образом, определение кадастровой стоимости земельных участков ИЖС производится массовым методом – построением статистических моделей, это сложная процедура, при которой учитываются различные ценообразующие факторы, и необходимо улучшать методику для определения более корректного значения кадастровой стоимости. За последние годы в трудах отечественных учёных годы предложены следующие улучшения: Чернецкая Ю. В. при построении модели кадастровой оценки предлагает учитывать влияние обременений и ограничений введением поправочных коэффициентов в УПКС, Шабаева Ю. И. предложила учитывать дифференциации городского пространства по престижности на основании сравнения цен на объекты недвижимости в границах устанавливаемых зон.

Список литературы

  1. Ковязин, В. Ф. Проблема определения кадастровой стоимости земель лесного фонда / В. Ф. Ковязин, А. Ю. Романчиков // Записки Горного института. – 2015. – Т. 216. – С. 50-56.
  2. Лепихина, О. Ю. Определение кадастровой стоимости земельных участков индивидуальной жилой застройки методом квалиметрической модели / О. Ю. Лепихина, Ю. И. Сапожникова // Отраслевые аспекты технических наук. – 2012. — № 12. – С. 43-47.
  3. Тесаловский, А. А. Методика кадастровой оценки земель, резервируемых в целях строительства водохранилищ комплексного назначения / А. А. Тесаловский // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. – 2011. — № 23. – С. 337-341.
  4. Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39 // Российская газета. – 2007. – №100.
  5. Шабаева, Ю. И. Кадастровая оценка земель индивидуальной жилой застройки с учетом дифференциации городской территории по престижности [Текст]: диссертация … канд. технических наук: 25.00.26 / Шабаева Юлия Игоревна. — Санкт-Петербург, 2015. — 159 с.
  6. Чернецкая, Ю. В. Кадастровая оценка земельных участков индивидуальной жилой застройки земель населенных пунктов с учетом обременений и ограничений [Текст]: диссертация … канд. технических наук: 25.00.26 / Чернецкая Юлия Владимировна. — Санкт-Петербург, 2014. — 143 с.