УДК 347.453

ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

№42,

Юридические науки

Мустафаева Анна Анатольевна

Ключевые слова: АРЕНДА; НАЙМ; ЛИЗИНГ; ПРОКАТ; КОММЕРЧЕСКИЙ НАЙМ; НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ; АРЕНДА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ; RENT; HIRING; LEASING; RENTAL; COMMERCIAL HIRING; RENTAL OF RESIDENTIAL PREMISES; RENTAL OF VEHICLES.

Аннотация:В настоящей публикации автором проанализированы виды договоров аренды, поименованные в Главе 34 Гражданского кодекса РФ.

Из поименованных в Главе 34 ГК РФ [2] пяти видов договора аренды, только один (договор аренды зданий и сооружений) может быть заключен на передачу имущества во временное пользование. Остальные виды договора аренды направлены на передачу имущества во временное пользование и владение. Объем передаваемых правомочий оказывает влияние как на объем обязанностей арендатора в отношении полученного имущества, так и на механизм динамики заключенного договора, в том числе его прекращение.

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование движимое имущество, используемое для потребительских целей. Договор проката относится к числу потребительских договоров (преследующих достижение непредпринимательской цели), опосредующих краткосрочные отношения. Он является публичным, надлежащей формой совершения которого выступает простая письменная форма. Предметом договора проката выступает исключительно движимое имущество, использование которого предполагает удовлетворение потребительских целей, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства. Такие вещи должны сохранять свои потребительские свойства в течение всего срока действия договора проката.

Договор аренды транспортных средств. Выделяются две разновидности договора аренды транспортных средств: договор аренды транспортного средства с экипажем (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации) – договор фрахтования на время и договор аренды транспортного средства без экипажа. Вместе с тем, и тот и другой договор характеризует ряд общих признаков, позволяющих рассматривать их в рамках одной видовой договорной конструкции. В первую очередь, речь идет о направленности договора, который опосредует возмездное перемещение транспортного средства во временное владение и пользование арендатора.

В качестве предмета исследуемого вида договора аренды выступает предоставление транспортного средства для целей, предусмотренных договором, но не противоречащих назначению этого транспортного средства. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств могут устанавливаться специальным законодательством: транспортными уставами и кодексами. Договор аренды транспортных средств заключается в обязательной письменной форме независимо от срока его действия.

Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение, а арендатор обязуется возвратить это имущество и уплатить предусмотренную договором арендную плату. Рассматриваемый договор выступает, с одной стороны, видом договора аренды, а с другой – общей договорной конструкцией для все тех договоров, которые направлены на передачу внаем зданий и сооружений, части зданий или сооружений, в том числе их отдельных помещений, а также предприятия. В то же время данным договором не опосредуются отношения по аренде других объектов недвижимости (отличных от зданий, сооружений, предприятий и их отдельных частей), в частности, земельных участков. В последнем случае речь идет об одном из видов договора аренды – договоре аренды земельных участков, специальная правовая регламентация которого сосредоточена, в частности, в Земельном кодексе РФ (ст. 22). Договор аренды здания или сооружения подлежит совершению в обязательной письменной форме посредством составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется: во-первых, предоставить за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; во-вторых, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства; в-третьих, передать права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием; в-четвертых, передать права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права; в-пятых, уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Некоторые принадлежащие арендодателю права передаче не подлежат, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Специфичной особенностью данной договорной конструкции является то, что предметом договора финансовой аренды выступает предоставление во временное владение и пользование такого имущества, которое на момент заключения договора у арендодателя отсутствует. Объектом лизинга могут выступать любые непотребляемые вещи, за исключением земельных участков и других природных объектов. При передаче объекта лизинга арендатору на последнего переходит риск его случайной гибели или повреждения, что выступает отличительной чертой рассматриваемого договора.

Договор найма жилого помещения. Понятие договора найма жилого помещения, его виды. Индивидуализация гражданина в гражданском обороте происходит в том числе посредством его места жительства, то есть места в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает. Провозглашенное ст. 40 Конституции Российской Федерации [1] право гражданина на жилище и установленная ею же гарантия того, что никто не может быть произвольно лишен жилища, с точки зрения гражданского законодательства трансформируется в обязанность гражданина проживать в таком жилище.

В отличие от иных договорных конструкций договор найма жилого помещения предполагает не только возмездность временного перемещения жилого помещения от одного лица к другому, но и то, что таковое перемещение всегда предполагает и временное пользование имуществом, и временное владение им, что с позиции действующего законодательства выражается в необходимости государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение. Однородность отношений, опосредуемых заключением договора найма жилого помещения, позволяет выделить группу норм, составляющих содержание правового института найма жилого помещения. Эти нормы сосредоточены как в ГК РФ (гл. 35), иных нормативных актах гражданского законодательства, так и в нормативных актах жилищного законодательства, в рамках которого основная роль отводится Жилищному кодексу РФ.

Договор коммерческого найма. Правовая регламентация отношений, возникающих из договора коммерческого найма, представлена, во-первых, нормами гл. 35 ГК РФ, за исключением положений ст. 672 ГК РФ, которые имеют исключительную ориентацию на договоры найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования, и, во-вторых, отдельными нормами ЖК РФ.

При определении особенностей действия норм о коммерческом найме жилого помещения по вертикали следует учитывать, что правила Жилищного кодекса РФ [3] имеют приоритет во всех тех случаях, когда нормы ГК РФ прямо отсылают к положениям жилищного законодательства. В частности, это касается определения пригодности жилого помещения для проживания в нем (абзац 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ), норм общей площади жилого помещения на одного человека (ч. 2 ст. 679 ГК РФ, часть первая ст. 680 ГК РФ, п. 2 ст. 685 ГК РФ), периодичности внесения платы за жилье, если сроки внесения ее не определены договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ), и некоторых других положений.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. С позиции действующего законодательства договор социального найма ориентирован на достаточно узкий круг лиц — нанимателей. Данный договор не способен удовлетворить потребности весьма широко круга нуждающихся в жилье граждан, которые, не подпадая под основания получения жилого помещения по договору социального найма, не имеют возможности обеспечить себя и членов своей семьи жилым помещением за счет собственных или заемных средств на территории соответствующего муниципального образования. Граждане, которые не могут быть признаны малоимущими, но чей доход и доход постоянно проживающих совместно с ними членов их семей не превышает установленный органами местного самоуправления максимальный размер, принимаются на учет в качестве лиц, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. По критерию обязательности заключения исследуемый договор является публичным и совершается в письменной форме. Обязательные правила, касающиеся заключения и исполнения данной договорной конструкции, определяются типовым договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 г. № 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» [4].

Рассмотрев виды договоров аренды можно прийти к следующему выводу, что гарантированного осуществления гражданских прав и исполнения обязанностей представляет собой систему регулирования определенных правовых отношений. Немаловажным фактором является доброкачественная работа государственного аппарата и иных субъектов права, направленные на обеспечение не только юридической, но и фактической реализации арендного права и принуждению к исполнению обязанности. Данные принципы являются ориентиром и вектором развития арендного права, которым следует не только следовать, но что еще важнее соблюдать.

Список литературы

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный текст Конституции РФ, включающий новые субъекты Российской Федерации — Донецкую Народную Республику, Луганскую Народную Республику, Запорожскую область и Херсонскую область, опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru, 06.10.2022.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
  3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
  4. Постановление Правительства РФ от 05.12.2014 г. № 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» // Собрание законодательства РФ, 15.12.2014, № 50, ст. 7104.
  5. Соломин С.К., Соломина Н.Г. Договоры, направленные на передачу имущества в собственность : учеб. пособие. Томск : Издательский Дом ТГУ, 2015. – 106 с.