УДК 33
ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА ЗАЕМЩИКА НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ КАНИКУЛ
№41,
Экономические науки
Радаева Юлиана Олеговна
Ключевые слова: КРЕДИТ; ОБЕСПЕЧЕННЫЙ ЗАЛОГОМ НЕДВИЖИМОСТИ; РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО КРЕДИТНЫМ ДОГОВОРАМ; ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА; ИПОТЕЧНЫЕ КАНИКУЛЫ; MORTGAGE LOAN; RESTRUCTURING OBLIGATIONS UNDER CREDIT AGREEMENTS; ALTERATIO№ OF CONTRACT; CREDIT INSTITUTIONS.
Увеличение доступности жилищного (ипотечного) кредита является одним из приоритетов государственной политики. Мотивировать граждан на получение такого кредита способны дополнительные гарантии защиты их имущественных интересов при возникновении финансовых затруднений, а также снижение нагрузки при обслуживании кредита в случае реструктуризации.
Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее – Закон № 353-ФЗ) определяет условия, при которых заемщик может воспользоваться правом на ипотечные каникулы:
1) сумма кредита (займа) не превышает максимальный размер, установленный Правительством РФ с учетом региональных особенностей (до установления — не превышает 15 млн руб.);
2) ранее заемщик не использовал данное право по тому же договору;
3) предметом ипотеки является единственное жилье заемщика;
4) заемщик оказывается в трудной жизненной ситуации [1].
Российские банки (и иные ипотечные кредиторы) шли навстречу ипотечным заемщикам и до принятия специального закона. Граждане, испытывающие финансовые трудности, могли обратиться в банк за реструктуризацией (пролонгацией) кредита. Такое решение отвечало интересам обеих сторон. С точки зрения заемщика, уменьшение размера платежей на определенный срок давало ему время на разрешение сложной ситуации и позволяло в будущем вернуться в платежный график. С точки зрения банка, реструктуризация кредита, которая завершается восстановлением платежеспособности заемщика, является экономически более эффективной, нежели немедленное обращение взыскания на заложенную недвижимость. Это наглядно показала деятельность Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) в ситуации финансового кризиса.
Порядок и условия реструктуризации отличались значительной гибкостью. Проблемный заемщик обращался в банк с предложением об изменении условий договора, подтверждая различными документами временную неплатежеспособность. С учетом конкретных обстоятельств банк совместно с заемщиком определял новый график платежей по кредиту, который закреплялся дополнительным соглашением. Таким образом, отдельные условия договора изменялись по соглашению сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации [2].
По результатам многолетней практики банки выработали несколько принципов такой реструктуризации. Во-первых, реструктуризация всегда оставалась платной для заемщика. Тем самым у него сохранялась экономическая мотивация к уменьшению процентной нагрузки в будущем, т.е. к сокращению срока льготного периода и/или в целом срока кредита. Во-вторых, продолжительность льготного периода определялась с учетом конкретных обстоятельств заемщика: потери работы, снижения заработка, болезни. Его срок должен быть достаточным для преодоления негативной ситуации. В-третьих, измененный платежный график, как правило, строился с учетом того, что заемщик не должен прекращать платежи даже в течение льготного периода. Их размер мог быть кардинально уменьшен, однако принципиально важным считалось сохранение у заемщика психологической привычки ежемесячно платить по кредиту. Как свидетельствует опыт ипотечного кредитования, заемщик, который в течение длительного периода вообще не совершал платежей, утрачивает привычку (навык) погашения кредита (займа). В будущем такие заемщики чаще других становятся потенциальными неплательщиками, т.е. их способность вернуться к погашению кредита резко уменьшалась.
Закон № 353-ФЗ наделяет заемщика правом на изменение условий кредитного договора (договора займа) в одностороннем порядке. Фактически изменению подвергается обязательство заемщика по возврату кредита. По общему праву одностороннее изменение условий обязательства не допускается. Однако законы или иные правовые акты могут устанавливать исключения. Право на ипотечные каникулы как раз и имеет такой исключительный характер. Данное право возникает у заемщика при определенных Законом № 353-ФЗ обстоятельствах. Соответствующий юридический состав весьма сложен, но его отличительная особенность состоит в том, что все составляющие его юридические факты лежат на стороне гражданина-заемщика.
Сложность вызывает толкование положений Закона № 353-ФЗ, определяющих то, каким образом следует изменить основное обязательство заемщика при реализации его права на получение льготного периода. Причина кроется в неопределенности использованных законодателем терминов. В соответствии с терминологией, используемой в Гражданском кодексе Российской Федерации, обязательство заемщика по кредиту определяется суммой кредита (иначе называемой суммой основного долга), процентами и иными платежами. На практике обычно используется так называемый аннуитетный порядок погашения кредита, при котором заемщик ежемесячно уплачивает равную сумму (аннуитет). При этом одна часть аннуитета направляется на уплату процентов, а другая — на частичный возврат суммы кредита. Соотношение этих частей в аннуитетном платеже каждый раз изменяется: со временем доля процентных платежей снижается, поскольку уменьшается сумма непогашенного кредита (остаток основного долга), на который начисляются проценты.
Вопрос состоит в том, какому изменению при таком «переносе платежей» подвергается само обязательство и его элементы (сумма кредита, срок и пр.). Представляется, что на поставленный вопрос можно дать по меньшей мере два удовлетворительных ответа.
Рассмотрим типичный случай, когда заемщик выбирает опцию приостановления платежей по кредиту в течение шести месяцев. Наиболее очевидное правовое оформление при таком изменении обязательства сводится к следующему. В течение льготного периода заемщик пользуется суммой кредита безвозмездно в силу требований закона (неувеличение платежей заемщика). Следовательно, льготный период, по сути, аналогичен беспроцентному периоду пользования кредитом. Сумма кредита в течение льготного периода при этом не изменяется. По завершении льготного периода заемщик возвращается к уплате аннуитета. Однако если сравнивать новый график платежей по кредиту с оригинальным, легко обнаружить, что доли процентных и капитальных платежей будут различаться, хотя общая сумма платежа (аннуитет) будет равной. Вместе с этим на шесть месяцев увеличится срок кредита [3].
Однако при более внимательном рассмотрении оно наталкивается на следующую трудность. В части 18 статьи 6.1-1 Закона № 353-ФЗ говорится о том, что неуплаченные в течение льготного периода платежи заемщика «фиксируются в качестве обязательств заемщика». Это вновь возникшее обязательство должно исполняться заемщиком после уплаты всех платежей по оригинальному графику. Более того, в части 22 статьи 6.1-1 Закона № 353-ФЗ устанавливается специальное правило для определения очередности погашения двух обязательств заемщика: первое из которых соответствует оригинальному графику, а второе — неуплаченным и перенесенным платежам. Согласованное толкование указанных положений возможно лишь при условии, что перенесенные платежи действительно образуют некоторое новое беспроцентное обязательство, срок исполнения которого привязан к сроку погашения основного долга по кредиту. Правовое оформление при этом предполагает шесть последовательных новаций, при которых ежемесячные платежи заемщика новируются в новое долговое обязательство. По завершении льготного периода обязательство заемщика перед кредитором по кредитному договору «распадается» на две части — кредитное процентное обязательство, в котором сумма основного долга уменьшается согласно первоначальному графику платежей, и беспроцентное обязательство, образовавшееся в результате новаций шести пропущенных платежей заемщика. Легко убедиться в том, что такая громоздкая юридическая конструкция (согласующаяся с буквой закона) в итоге приводит в тому же графику аннуитетных платежей, что и первый очевидный.
Банки заинтересованы использовать более простой с точки зрения правового оформления и бухгалтерского учета вариант правового оформления ипотечных каникул. По этой причине встает задача поиска иных (помимо буквального) толкований норм Закона № 353-ФЗ.
Исходя из цели его принятия и содержания правовых норм гарантии реализации права заемщика на изменение условий ипотечного кредита являются минимально допустимыми. По инициативе банка заемщику может быть предоставлен больший объем прав и лучшие условия реструктуризации (изменение условий кредитного договора).
Например, продолжительность льготного периода может быть увеличена банком свыше срока, превышающего шесть месяцев. По соглашению с банком суммы, уплаченные заемщиком в счет досрочного возврата кредита (займа) по окончании льготного периода, могут направляться на погашение основного долга по кредиту, если это уменьшает общую сумму платежей заемщика по кредиту, в сравнении с порядком, предусмотренным частью 22 статьи 6.1-1 Закона № 353-ФЗ. При этом в сравнении с оригинальным графиком не должны увеличиваться общая сумма платежей заемщика по кредиту, размер отдельных платежей и их количество, а также изменяться их периодичность.
С учетом сделанных замечаний, по мнению автора, положениям ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ не противоречит такое изменение условий договора ипотечного кредита, погашение которого осуществляется равными (аннуитетными) платежами, при котором отношения сторон оформляются дополнительным соглашением, предусматривающим беспроцентное пользование заемщиком суммой кредита в течение льготного периода. При этом сумма основного долга заемщика по кредиту остается неизменной в течение льготного периода, а измененный график платежей определяется путем переноса даты платежей, предусмотренных оригинальным графиком, на шесть месяцев на будущее.
Список литературы
- Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ (ред. от 08.03.2022) «О потребительском кредите (займе)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.07.2022)// СЗ РФ. 2013. № 51. Ст. 6673
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022)// СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
- Ерохина М.Г. Реструктуризация кредитного договора: изменение или новация / М.Г. Ерохина // Юрист. 2018. № 12. С. 39 — 44.