УДК 347.453

ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

№34,

Юридические науки

Меншутина Юлия Владимировна

Ключевые слова: ИНСТИТУТ АРЕНДЫ; ДОГОВОР АРЕНДЫ; АРЕНДОДАТЕЛЬ; АРЕНДАТОР; СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА; ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ; INSTITUTE OF LEASE; LEASE AGREEMENT; LESSOR; LESSEE; JUDICIAL PRACTICE; TYPES OF LEASE AGREEMENTS.

Аннотация: В работе детально проанализированы проблемные вопросы совершенствования института аренды. Автором осуществлена попытка разработать предложения по совершенствованию института аренды и устранению имеющихся пробелов в законодательстве.

Действующий институт аренды в Российской Федерации несовершенен, расширение судебной практики в сфере института аренды, проблемы реализации норм законодательства, сложившаяся обстановка в 2020-2021 годах в стране.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ [1], применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2–6 гл. 34 ГК РФ. Ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и, в крайнем случае, общие положения ГК РФ, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы. Указанное пояснение может послужить основанием возникновения определенных проблем в сфере института аренды [8, с. 300].

В первую очередь следует обозначить тот факт, что законодателем не определены четкие критерии, позволившие систематизировать существующие виды договоров аренды. Несмотря на то, что в § 2–6 гл. 34 ГК РФ приведены договоры аренды, однако, это не все из возможных, а только имеющие большую самостоятельность, остальные остаются попросту не урегулированными. Так, согласно ГК РФ аренда нежилых помещений регламентирована общими положениями о договоре аренды, как следствие возникновение проблем и «компромиссных» решений в судебной практике. Одним из примеров таких «компромиссных» решений является информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 [3].

В качестве ещё одной проблемы следует обозначить, что некоторые разновидности договоров аренды пересекаются друг с другом, также как и пересекаются договора аренды некоторых видов имущества. Отдельно взятый договор аренды обладает признаками сразу нескольких видов договора аренды: лизинг здания, прокат транспортного средства [6, с. 259].

В результате возникает вопрос относительно применения параграфов гл. 34 ГК РФ, то есть становится не ясным, какой параграф в данном аспекте будет в преимущественном порядке применен по отношению к такому договору аренды.

В качестве ещё одной проблемы следует обозначить тот факт, что относительно некоторых разновидностей договора аренды, которые регламентированы другим законодательством, применяются при этом нормы § 1 и 2–6 гл. 34 ГК РФ. Специальным законодательством регламентируется передача водных объектов, земельных участков, лесных участков, участков недр, объектов культурного наследия, транспортных средств в пользование.

Но при этом: «нормы гражданского права, которые содержаться в другом законодательстве, не должны противоречить ГК РФ, в соответствии с принципами, установленными в п. 2 ст. 3 ГК РФ. Если другой закон установил иную норму, которая не имеется в ГК РФ, то будет применяться другой закон. Если какой-либо закон имеет норму отличную от нормы, содержащейся в ГК РФ, то в этом случае будет применяться ГК РФ. Но есть правила, в соответствии с которыми ГК РФ отсылает к какому-либо закону, то в этом случае, нормы другого закона будут применяться в первую очередь» [4, с. 144].

Как отмечает Н.Н. Истомин: «Много вопросов в правоприменительной практике возникает в связи с неурегулированностью предварительного договора аренды. По общему правилу невозможно распоряжение несуществующей вещью, а договор, заключенный в отношении ее, с учетом ст. 168 и 209 ГК РФ, ничтожен. В силу ст. 429 ГК РФ предметом данного договора является не сам объект, а «обязанность заключить в будущем договор в отношении объекта недвижимости». Тем самым законодатель допускает его заключение, как при отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент заключения предварительного договора каких-либо прав в отношении этого объекта» [5, с. 189].

Сложившаяся ситуация и нечеткое или неполное описание будущего объекта аренды может повлечь за собой неисполнимость предварительного договора аренды из-за невозможности доказать, что реальный объект соответствует тому, что описан в предварительном договоре. Таким образом, несмотря на довольно четкое изложение норм об аренде в ГК РФ в правоприменительной практике возникает достаточно большое количество вопросов, о чем свидетельствует наличие иногда прямо противоположных решений судов.

Введение в гражданское законодательство различного количества отношений, связанных с арендой, привело к увеличению количества арбитражных вопросов, которые возникли из-за не полного разъяснения института аренды.

Если рассматривать п. 1 ст. 131 ГК РФ, то становиться ясно, что регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, и иные права в случаях, предусмотренных законом.

Гражданское законодательство России право аренды относит к обязательственным правам. А значит договор аренды недвижимости сроком более одного года подлежит государственной регистрации. В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» [7, с. 131].

Обозначим проблемы и пробелы в действующем гражданском законодательстве, регламентирующем сферу института аренды:

1) в первую очередь внимания заслуживает такая разновидность договора аренды, как договор проката, регламентируемый на сегодняшний день положениями ст. 627 ГК РФ. В частности, внимания он заслуживает в связи с возникающими неясностями в законодательстве. Так гражданским законодательством установлен максимальный срок, на который стороны могут заключить договор аренды, данный срок составляет до одного года. В данном аспекте важно обозначить, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ арендатор наделен правом возобновления договора на неопределенный срок, при этом правила данной статьи не применяются к договору проката, что строго регламентировано п. 2 ст. 627 ГК РФ.

Полагаем целесообразным внести некоторые изменения в ст. 627 ГК РФ, в частности, необходимо добавить п. 4 в данную статью, в котором следует указать: «Арендатор имеет право продлить договор проката, письменно уведомив арендодателя, не менее чем за 3 дня до окончания срока договора. До окончания срока договора арендатор обязан оплатить дополнительный срок проката». Стоит учитывать, что сроки могут быть изменены законом или договором. Целесообразным будет, если арендаторы смогут придерживаться закрепленных на законодательном уровне соответствующих правил проката, следовательно, их для начала необходимо разработать и утвердить. Примечательно, что такие правила должны быть едины для всех хозяйствующих субъектов, которые имеют непосредственное отношение к анализируемому виду деятельности.

2) осуществив анализ правоприменительной практики в сфере аренды, в частности арбитражных споров относительно договоров аренды зданий и сооружений, а также исследовав ст. 623 ГК РФ нами также была выявлена определенная проблематика. На законодательном уровне отсутствует закрепление относительно вопроса улучшений предметов аренды, осуществленных за счет арендатора. В частности, законодатель не регламентирует, какие из них отделимые, а какие не могут быть таковыми (неотделимые).

Это обуславливает необходимость внести изменения в п. 2 ст. 623 ГК РФ: «Определить, что отделимыми улучшениями считать улучшения, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, которые можно без причинения вреда физически отделить от арендуемого имущества. Неотделимыми считать улучшения, которые при отделении от арендованного имущества принесут ему ущерб и по окончанию срока аренды переходят к арендодателю». Полагаем, если законодатель осуществит соответствующие изменения, это в дальнейшем позволит избежать или хотя бы сократить количество судебных споров. Так, к примеру, в качестве неотделимых улучшений следует обозначить кабельные сети, ремонт, осуществленный в помещении, также пожарную сигнализацию.

3) внимания также заслуживает ст. 615 ГК РФ. В частности, на сегодняшний день законодателем не урегулирован вопрос пределов пользования арендованным транспортным средством. Так, вопросы возникают, когда в аренду берется тяжелая техника. Нет ответа, какой груз, какой массы и каких габаритов может перевозить арендатор, при каких климатических условиях, качестве дорожного пути, при использовании предельных скоростных режимов машины. В связи с этим, целесообразно внести изменения в п. 1 ст. 615 ГК РФ. Полагаем, что п. 1 ст. 615 ГК РФ должен быть изложен следующим образом: «Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Субъекты правоотношений имеют право определить уровень износа транспортного средства при использовании последнего в экстремальных погодных условиях, при использовании предельных эксплуатационных возможностей, при неудовлетворительном состоянии дорожного полотна».

4) внимания заслуживает также такой вид договора аренды, как договор финансовой аренды (лизинга). Это обусловлено тем, Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ [2] не устанавливает ответственность лизингополучателя за просроченные платежи по договору. В связи с этим целесообразным будет в ст. 17 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ включить п. 10 следующего содержания: «В случае несвоевременной оплаты лизинговых платежей, определенных соглашением сторон по договору, на лизингополучателя возложить ответственность, в виде невыплаченных за весь срок лизинга платежей, начислением процентов и убытков, понесенным лизингодателем при отказе от принятия у продавца предмета лизинга без уважительных причин».

5) внимания заслуживает аренда предприятий. Так, действующее законодательство не включает право арендатора на изменение вида деятельности того предприятия, которое он арендует согласно договору аренды. Полагаем целесообразным дополнить ст. 660 ГК РФ третьим абзацем следующего содержания: «Арендатор не имеет право изменять вид деятельности арендуемого предприятия, для осуществления которой оно было создано. В противном случае, договор может быть расторгнут судом».

6) внимания заслуживает ст. 659 ГК РФ, нормы которой, к сожалению, не определяют права арендатора, в том случае, когда арендодатель на территории арендуемого предприятия создал новое предприятие с аналогичным видом деятельности. Для того, чтобы защитить права арендатора целесообразно дополнить ст. 659 ГК РФ третьим абзацем: «Ограничить права арендодателя по договору аренды предприятия, путем запрета на создание предприятия с аналогичным видом деятельности, на территории, определяемой соглашением сторон».

Указанные пробелы и проблемы совершенствования института аренды в Российской Федерации это лишь часть от имеющихся проблем на сегодняшний день в сфере аренды и договорных отношений. Тем не менее, разработанные предложения, в случае, их внедрения, позволят существенно облегчить деятельность судов, так как сократиться количество рассматриваемых споров по данной категории дел.

Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, Ст. 3301.
  2. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 16.10.2017) «О финансовой аренде (лизинге)» // Российская газета, № 211, 05.11.1998.
  3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ, № 7, 2000.
  4. Ибрагимова С.А. Проблемы субъектного состава договора аренды и пути их решения // Молодой ученый. 2020. № 6 (296). С. 114-115.
  5. Истомин Н.Н. Проблемы субъектного состава договора аренды // Скиф. Вопросы студенческой науки. 2021. № 2 (54). С. 189-193.
  6. Кальянова А.И. О правовых аспектах договора аренды земельного участка под застройку // Молодой ученый. 2020. № 22 (312). С. 259-262.
  7. Кугушева М.В. Проблемы совершенствования института аренды в Российской Федерации // Евразийское научное объединение. 2020. № 1-2 (59). С. 131-133.
  8. Никифорова А.А. Исторические аспекты становления и развития правового регулирования земельных участков в России / А.А. Никифорова, Я. Э. Черногорцева // Молодой ученый. 2020. № 18 (308). С. 300-302.