УДК 347.453

К АНАЛИЗУ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ В СФЕРЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

№34,

Юридические науки

Меншутина Юлия Владимировна

Ключевые слова: АРЕНДА; ДОГОВОР АРЕНДЫ; ЗАКОНОДАТЕЛЬ; ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНАЯ ПРАКТИКА; СУДЕБНЫЙ ПРОЦЕСС; СУД ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ; ЗАЯВИТЕЛЬ; LEASE; LEASE AGREEMENT; LEGISLATOR; LAW ENFORCEMENT PRACTICE; JUDICIAL PROCESS; COURT OF FIRST INSTANCE; APPLICANT.

Аннотация: Автором осуществлен детальный анализ аналитической и статистической информации рассмотрения судами дел в сфере института аренды, исследована правоприменительная практика. Сделаны общие выводы о наличии проблематик совершенствования института аренды.

Правоприменительная практика в сфере института аренды неоднообразна, это обусловлено наличием определенных пробелов в законодательстве.

Судами Российской Федерации ежедневно рассматриваются дела относительно договора аренды, к примеру, за период с 01.01.2019 по 30.09.2020 в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде было рассмотрено 22796 дел, из них: споров, вытекающих из договора аренды — 1589 дел, или 7 % от всех рассмотренных судом дел.

Так, в 2019 году судом рассмотрено 14880 дел, из них: споров, вытекающих из договора аренды — 972 дела, что составило 6,5 % от всех рассмотренных судом дел.

По рассмотренным делам данной категории в апелляционном порядке было отменено (изменено) 133 судебных акта судов первой инстанции, что составило 13,7 % от дел данной категории. За 9 месяцев 2020 года судом рассмотрено 7916 дел из них: споров, вытекающих из договора аренды — 617 дел, что составило 7,8 % от всех рассмотренных судом дел. По рассмотренным делам данной категории в апелляционном порядке было отменено (изменено) 72 судебных акта судов первой инстанции, что составило 11,7 % от дел данной категории [13].

Анализ материалов судебной и правоприменительной практики Российской Федерации свидетельствует, что судебная практика в сфере аренды довольно разнообразна, что обусловлено различными аспектами правоприменения.

Примечательно, что в Республике Крым довольно часто спорными вопросами являются сроки договора аренды, в том числе вопросы относительно применения положений гражданского законодательства России и Украины. Это касается тех спорных ситуаций, когда одна из сторон желает расторгнуть либо наоборот продлить договор аренды, заключенный со второй стороной ещё в период нахождения в составе Украины Республики Крым и города Севастополя.

Внимания заслуживает Постановление АСЦО от 16.03.2017 №А83-2942/2015 [8].

Министерство обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного государством Украина в лице соответствующего министерства.

Ответчик возражал, ссылаясь, в том числе, на исковую давность.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, указанный договор признан недействительным. Суды указали, что трехлетний срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ [1], статьей 257 ГКУ не истек; истец узнал о нарушенном праве с даты, когда ему было передано указанное имущество.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, суд кассационной инстанции отметил, что в связи с передачей имущества в ведение соответствующего министерства Республики Крым (истца) на основании распоряжения Совета Министров Республики Крым от 23.12.2014, срок исковой давности подлежит исчислению не ранее этой даты.

В результате Кассационный суд указал, что срок исковой давности по требованию о признании недействительной сделки, заключенной органом государственной власти Украины до 18.03.2014, необходимо исчислять с даты передачи соответствующего имущества органам, уполномоченным после указанной даты действовать от имени государства на территории Республики Крым.

Внимания также заслуживает Постановление АСЦО от 20.10.2016 №А83-947/2014 [7].

Так, арендатор вправе претендовать на заключение договора на новый срок без торгов (часть 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции» [3]), если он отвечает требованиям, установленным в части 1 статьи 17.1 Закона №135-Ф3 и при условии отсутствия препятствий, установленных частью 10 статьи 17.1. Закона №135-Ф3.

Заявитель, осуществляющий образовательную и медицинскую деятельность, обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа исполнительного органа местного самоуправления в заключении с ним на новый срок договора аренды нежилого помещения детского сада, обязании принять решение о заключении такого договора аренды на новый срок.

Ссылаясь на статью 17.1 Закона № 135-Ф3, суды первой и апелляционной инстанции отказали в удовлетворении заявленных требований.

Отменяя указанные судебные акты, кассационный суд указал, что поскольку договор аренды с заявителем по делу был заключен до 18.03.2014 и являлся действующим на момент принятия Республики Крым в состав Российской Федерации, то на момент его окончания и инициирования вопроса о праве заключения на новый срок действуют положения статьи 17.1 Закона № 135-Ф3.

Требование заявителя необходимо оценивать с учетом части 4.1 статьи 53 Закона от 13.07.2015, части 1 статьи 17.1 Закона № 135-Ф3, согласно которым заключение на новый срок соответствующих договоров осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных частями 9-11 статьи 17.1 Закона № 135-Ф3; в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-Ф3 по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса.

Важно отметить, что действующего на сегодняшний день Российское законодательство не предусматривает такой способ защиты права — как признание права аренды.

Соответствующие доводы о наличии (отсутствии) арендных правоотношений оцениваются судом по иску о защите нарушенных прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 ГК РФ.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к уполномоченному органу с требованием о признании права аренды сооружения, ссылаясь на уклонение ответчика от обеспечения доступа работников истца на соответствующую территорию.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные инстанции указали, что в силу положений статьи 4 АПК РФ [2] заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов. При этом статья 12 ГК РФ не предусматривает такого способа защиты гражданских прав как признание права аренды.

В данном случае истец фактически требует продления договора аренды, срок действия которого истек; на момент предъявления требований имущество выбыло из владения истца и передано публичным собственником в пользование иному лицу.

Возвращаясь к неоднократно отмеченной нами проблематике пандемии и последствий COVID-19, следует отметить, что указанные события также оказали существенное влияние на судебную практику рассмотрения дел в сфере договора аренды. Это связано с тем, что законодатель, учел сложившуюся ситуацию в стране, принял решения реализовать более «щадящие» инициативы для участников арендных отношений [11, с. 23].

К примеру, в отдельно взятых случаях, когда суд рассматривал дел в сфере договора аренды, последствия COVID-19 определялись в качестве существенного изменения обстоятельств в силу ст. 451 ГК РФ. В качестве характерного примера можно обозначить Решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 января 2021 г. по делу № А83-14882/2020 [10], когда суд решил удовлетворить иск арендатора частично, взыскать с арендодателя излишне уплаченную арендную плату, в связи с невозможностью использовать арендованное помещение в связи с ограничительными мерами, введенными Указом Главы Республики Крым от 17.03.2020 № 63-У «О введении повышенной готовности на территории Республики Крым» [6], учитывая положения части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ [5].

Таким образом, видно, что арендаторы получили возможность расторгнуть или изменить договор аренды, в связи со сложившейся ситуацией в стране. Однако на практики ситуация не всегда благосклонна к арендаторам [12, с. 40]. В частности, несмотря на то, что законодатель закрепил соответствующую возможность в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, суды чаще всего отказывают снижать арендную плату, аргументируя свое решение тем, что сторонами не было достигнуто взаимное соглашение относительно снижения арендной платы, в свою очередь арендодатель не обязан предоставлять скидку арендатору, это скорее его право (характерный пример по дело № А40-113543/2020 [9]).

Несмотря на попытки законодателя урегулировать возникающие в сфере аренды проблематики, они все также остаются актуальными и на сегодняшний день.

Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, Ст. 3301.
  2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 22.07.2021) // Российская газета, № 137, 27.07.2002.
  3. Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О защите конкуренции» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) // Российская газета, № 162, 27.07.2006.
  4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 213-Ф3 (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О свободном порте Владивосток» // Российская газета, № 153, 15.07.2015.
  5. Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» // Российская газета, № 72, 03.03.2020 г.
  6. Указ Главы Республики Крым от 17.03.2020 № 63-У «О введении повышенной готовности на территории Республики Крым» // Официальный сайт Правительства Республики Крым, 17.03.2020.
  7. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.10.2016№А83-947/2014) // Документ опубликован не был. Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/Ri4LlH9IcwVq/ (дата обращения 31.10.2021).
  8. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.03.2017 №А83-2942/2015 // Документ опубликован не был. Режим доступа: https://base.garant.ru/40188268/ (дата обращения 31.10.2021).
  9. Решение Арбитражного суда г. Москва от 10 ноября 2020 г. по делу № А40-113543/2020 // Режим доступа: https://kad.arbitr.ru/Card/73100ba9-478d-4e1e-97d2-b62fa2b0dd03 (дата обращения 31.10.2021).
  10. Решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 января 2021 г. по делу № А83-14882/2020 // Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/4en6pAE07NxR/?arbitral-txt= (дата обращения 31.10.2021).
  11. Алаев Ш.А. Аренда в 2020-м году: перспективы арендаторов // Закон.ру. № 2. С. 23-25.
  12. Кузьмичёв Г.С. Земельный участок как объект договора аренды // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2021. № 4-4 (55). С. 40-44.
  13. Справка по результатам анализа судебной практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений, а также требований вследствие неосновательного обогащения // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://12aas.arbitr.ru/sites/12aas.arbitr.ru/files/pdf/arenda2020-1.pdf (дата обращения 31.10.2021).