УДК 349.41

НЕКОТОРЫЕ АКТУАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ПУБЛИЧНЫХ НУЖД

№28,

Юридические науки

Власов Валерий Александрович (Кандидат юридических наук, доцент)
Семин Юрий Сергеевич


Ключевые слова: ИЗЪЯТИЕ; ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК; ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ; ПУБЛИЧНЫЕ НУЖДЫ; ПОРЯДОК; ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО; WITHDRAWAL; LAND PLOT; PROPERTY RIGHTS; PUBLIC NEEDS; ORDER; LEGISLATION.


Аннотация: В рамках данной статьи авторами исследуются вопросы, связанные, с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных (публичных) нужд, рассматриваются отдельные проблемные аспекты данного комплексного правового института, по результатам проведенного исследования делается вывод.

Право собственности на землю – это наиболее вещное право, дающее максимальное и полное количество прав его правообладателю. Законодатель в части 3 ст. 35 Конституции РФ прямо закрепил важнейшие гарантии прав собственника: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». [1] Следует согласиться с авторами, которые полагают, что важнейшим направлением деятельности органов государственной власти стали конституционные принципы, поскольку права и свободы человека и гражданина провозглашаются в качестве неотъемлемых, неотчуждаемых и естественных. [5]

В современный период времени, научный анализ проблемы рационального использования и охраны земель, как в Российской Федерации, так и в субъектах Российской Федерации можно отнести к одной из самых востребованных тенденций в правовой доктрине. Актуальность исследования вопросов изъятия земельных участков для публичных нужд определяется, в первую очередь тем, что речь идет о прекращении базового фундаментального права собственности, которое является абсолютным и неприкосновенным в условия правового государства. В ст. 2 Конституции РФ указано, что личность, ее права и охраняемые законом интересы являются наивысшей ценностью в России, однако, при определенных стечениях обстоятельств публичные интересы – интересы общества и государства, — могут иметь более высокое значение для законодателя. Проявлением такого исключения из общего правила приоритета интересов личности над публичными является институт изъятия земли для публичных нужд.

Интерес к теме также определяется ролью земли в социально-экономических и политических отношениях. Такой важнейший природный ресурс как земля, которая классически является основным экономическим базисом любой аграрной страны, такой как Россия. Земля является невосполнимым основным экономическим ресурсом, в связи с чем именно владение землей издавна характеризовало статус человека в обществе. Изъятие земли – есть крайнее неудобство и потеря для любого домохозяйства.

Наконец, следует отметить, что особенности порядка изъятия земельных участков для публичных нужд являются своего рода показателем уровня развития правового государства в том или ином обществе. Так, во времена становления советской власти, разгула произвола, беззакония и фактической анархии, земли просто изымались у собственников на основании актов должностных лиц публичных органов сомнительной легитимности. Повальная национализация земли времен начала прошлого века по своей сути более напоминала разбой, недели правовую процедуру. В настоящее же время эта процедура представляет собой урегулированный нормами различных правовых отраслей процесс, который максимально учитывает интересы собственника и компенсирует его потерю во имя публичных интересов.

Правовое регулирование изъятие земельного участка у собственника для публичных нужд производится комплексно нормами гражданского и земельного законодательства.

Изначально следует указать на ст. 279 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает следующие основные правила этого процесса:
— основания и порядок изъятия земельных участков установлены земельным законодательством;
— по итогам изъятия земли прекращается право собственности и иные вещные и обязательственные права на него со стороны бывшего владельца, а также сервитуты, залоги и иные договоры;
— решение об изъятии земли для публичных нужд может быть принято только органами публичной власти;
— при изъятии земли для публичных нужд собственнику и иному титульному владельцу выплачивается компенсация, то есть такой порядок изъятия предполагает возмездность, в отличие, например, от безвозмездной конфискации. [2]

Интересным правовым маневром является установленное в ст. 280 ГК РФ правило о том, что после уведомления владельца земельного участка о его предстоящем изъятии для публичных нужд на нем лежит любой имущественный риск убытков, которые наступают в случае, например, возведения владельцем построек на нем или причинения вреда участку. Получается, что уведомление о предстоящем изъятии участка уже само по себе является неоспоримым фактом того, что участок будет изъят, и собственник или иной титульный владелец не имеет возможности повлиять на эту ситуацию. Любые его действия могут привести к его же убыткам и расходам.

Порядок определения суммы возмещения – наиболее спорного и болезненного вопроса во всем этом институте, — определен в ст. 281 ГК РФ. Статья сформулирована как отсылочная норма к правилам земельного законодательства.

Изъятие земельного участка для публичных нужд реализуется двумя порядками – добровольно, посредством подписания соглашения, или принудительно – на основании решения суда. Однако, в любом случае участок будет изъят и собственнику выплачена компенсация.

В 2014 году детально порядок изъятия земельного участков для публичных нужд был урегулирован нормами главы VII.1 Земельного кодекса РФ, которая состоит из 12 статей, регулирующих частные вопросы данной процедуры. При этом наиболее важными являются условия изъятия земельных участков (ст. 56.3 ЗК РФ). [3] Гарантией собственников является установленное правило о том, что изъятие земли допускается только на основании документации градостроительного планирования, которые принимаются в установленном порядке градостроительного планирования и зонирования территории. То есть простое желание, например, предпринимателя поострить на том или ином месте торговый центр не может служить основанием для изъятия земли. В связи с вышеуказанным, существенные изменения претерпел весь институт изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. [6]

Наиболее спорным и проблемным вопросом изъятия земли для публичных нужд является размер возмещения (ст. 56.8 ЗК РФ). Возмещение определяется на основании оценки, которая регулируется законодательством об оценочной деятельности. Основным принципом определения размера возмещения является полная компенсация – возмещается рыночная стоимость и убытки, вызванные досрочным прекращением обязательств.

На практике основными актуальными вопросами реализации института изъятия земли для публичных нужд являются следующие.

Во-первых, лоббирование интересов крупных финансовых корпораций-застройщиков при внесении изменений в градостроительную документацию. То есть вне зависимости от регламентации процедур принятия нормативных правовых актов различного уровня, в любом представительном органе имеется экономическое лобби, которое продвигает нужные экономической элите законопроекты. На практике это выливается в то, что по факту земли изымаются у собственников под строительство коммерческих объектов.

Во-вторых, наиболее проблемный момент – это сумма компенсации. Она зависит от кадастровой стоимости земли, а также от ее рыночной стоимости. Оценка – и есть наиболее проблемный вопрос в данном случае, поскольку итоговая стоимость земли зависит от множества нечетких параметров – рыночная стоимость аналогичных участков (по схожим объявлениям о продаже в открытой печати), доходность земли в будущем (также оценочный показатель). То есть публичной власти выгодно занижать рыночную стоимость, тогда как собственникам участка – завышать ее. Оспорить оценку достаточно сложно, однако, как правило, она оспаривается в большинстве случаев.

В-третьих, на практике встречаются такие ситуации, как искусственное создание различных препятствий собственников в целях занижения суммы выплаты. Так, в городе Сочи в наиболее доходном участке города – рядом с территорией Олимпийского парка, в котором проходили Олимпийские игры 2014 года и периодически проводятся массовые спортивные мероприятия мирового уровня, в течение нескольких последних лет имелась тенденция подачи исков администрацией города к застройщикам новых жилых многоквартирных зданий о сносе строений по самым незначительным поводам. При этом дома были введены в эксплуатацию, квартиры и жилые помещения в них распроданы, в том числе, посредством ипотечного кредитования, новые жильцы уже получили регистрацию по месту жительства. Однако, Краснодарский краевой суд выносил одно за одним решение о сносе зданий, при этом силами его собственника и застройщика. Несмотря на пикетирования, массовые недовольства и прочие социальные волнения, решения исполнялись судебными приставами и здания сносились вплоть до подушки фундамента. Спустя несколько лет в план города были внесены изменения и на месте сносимых зданий был образован городской округ Сириус, а земли под снесенными зданиями были выкуплены по существенно заниженной стоимости у их владельцев в соответствии с правилами института изъятия земли для публичных нужд. И с позиции юридической процедуры все было выполнено безукоризненно.

Соответственно, можно сделать следующий вывод: изъятие земли для публичных нужд является и будет являться одним из наиболее спорных институтов земельного и гражданского права. Столкновение интересов собственников и публичных органов власти не может пройти безболезненно вне зависимости от уровня регламентации процедуры. Для устранения имеющихся коллизий в регулировании исследуемого комплексного правового института необходимо разработать единый механизм применения соответствующих правовых норм.


Список литературы

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // СПС «Консультант Плюс». URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 20.11.2020).
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.04.2020) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
  4. Власов В.А., Макаровец Н.В. Особенности государственного регулирования земельных отношений на уровне субъектов российской федерации (на примере Красноярского края) // Аграрное и земельное право. 2019. № 12 (180). С. 9-11.
  5. Трашкова С.М. Проблема свободы и личной неприкосновенности в социально-философском аспекте // Каспийский регион: политика, экономика, культура. 2019. № 1 (58). С. 157-162.
  6. Майборода В.А. Изъятие земельных участков для публичных нужд // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 28.