УДК 34

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

№25,

Юридические науки

Власов Валерий Александрович (Кандидат юридических наук, доцент)
Корепанова Анастасия


Ключевые слова: ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК; АРЕНДА; ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА; ИНОСТРАННЫЕ ГРАЖДАНЕ; СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА; LAND PLOT; LEASE; LEGAL ENTITIES; FOREIGN CITIZENS; JUDICIAL PRACTICE.


Аннотация: В данной статье рассматривается договор аренды земель сельскохозяйственного назначения как разновидность гражданско-правового договора. На основе трудов некоторых ученных проанализировано историческое возникновение данного договора, а так же указаны его минусы и плюсы на современном этапе развития цивилизации.

Договор аренды земельного участка – это разновидность гражданско-правового договора, по которому одна из сторон (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок во временное владение и пользование за оговоренную в договоре плату. Важно, что все доходы полученные арендатором вследствие аренды участка, в т.ч. плоды и любая другая продукция, являются исключительной собственностью арендатора, будь то сельхозпродукция или же абонементная плата за автостоянку. Аренда земель является институтом гражданского права и известна еще со времен Древнего Рима, в котором аренда земли была одной из составляющих общего института временного пользования вещью – имущественного найма. В законах Хаммурапи – царя Вавилона, аренде земли было посвящен ряд статей с 42 – 46, которых описывались права и обязанности арендодателя и арендатора. В дореволюционной России аренда земель была сформулирована как наем имущества на определенный срок за установленную в договоре плату. В советское же время, земля находилась в исключительной собственности государства и предоставлялась гражданам и юридическим лицам исключительно в пользование. Впервые аренда земель была введена Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г., в дальнейшем норма была закреплена в Земельном кодексе РСФСР 1991 г. Были названы субъекты арендных отношений: В качестве арендодателей выступали собственники земель, граждане, соответствующие Советы народных депутатов, а в качестве арендаторов – граждане, так же иностранные граждане и лица без гражданства, колхозы и иные юридические лица.

В современном Земельном Кодексе Российской Федерации обозначены такие нововведения как: 1) новый Кодекс не устанавливает предельные сроки аренды земельных участков из государственных и муниципальных земель; 2) предоставляется право арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя.

Аренда земель сельскохозяйственного назначения несет положительный характер, так как является одним из вариантов введения таких земель в оборот. Поскольку негативными последствиями являются: деградация, разрушение, зарастание кустарником и мелколесьем сельскохозяйственных угодий; еще один минус в том, что земли, не поставленные на кадастровый учет и не зарегистрированные, становятся предметом коррупционной деятельности и теневого использования. Так существует следующий пример судебной практики от 30 мая 2019 года Азовского городского суда Ростовской области. Суд установил следующее: В суд обратился представитель ООО «АгроСоюз Юг Руси» с иском к Охапкину А.В., Рындиной Г.Е. об оспаривании договора аренды земельного участка, об исключении записи об обременении правом аренды. В обоснование исковых требований указал, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. Договор аренды заключен при множественности лиц на стороне арендодателей сроком на пять лет и зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии между сторонами договора подписано соглашение о продлении действия договора сроком на пять лет. С учетом уточнения исковых требований истец просил:
признать недействительным договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, заключенными между Охапкиным А.В. и индивидуальным предпринимателем Рындиной Г.Е.; признать право аренды указанных земельных участков, зарегистрированное за Рындиной Г.Е., отсутствующим. Суд решил Удовлетворить частично исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «АгроСоюз Юг Руси» к Охапкину А.В., Рындиной Г.Е. об оспаривании договора аренды земельного участка, об исключении записи об обременении правом аренды. Признать право аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, зарегистрированное за Рындиной Г.Е. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствующим.

Как показывает практика, законом не ограничивается площадь земельных участков, находящихся у одного арендатора, что способствует развитию ситуаций, когда крупные сельскохозяйственные компании препятствуют развитию малого бизнеса, способствуют обнищанию сельских жителей.

Особое внимание должно уделяться иностранным сельскохозяйственным производителям. Многие иностранные юридические лица оформляют множество дочерних компаний, регистрируя их в России для приобретения земель, так же имеет место быть родственным связям, когда все документы оформляются на какого-либо родственника, имеющего российское гражданство. Бесконтрольное использование земли часто приводит к истощению земель и нарушению земельного законодательства в целом. Зачастую, недобросовестные пользователи отравляют почву и ближайшие воды выбросами химикатов в огромном количестве, в погоне за получением большого урожая в кратковременные сроки. По итогу земля теряет свои плодородные свойства и становится непригодной для использования.

В статье затрону лишь некоторые проблемы связанные с арендой земельных участков. Недобросовестное использования арендуемой сельскохозяйственной земли несет колоссальный вред государству целом. Земля весьма ценный ресурс и для ее восстановления, после истощения, необходимо прилагать большие усилия и соответственно будут высокие финансовые затраты. Для решения проблем необходим комплексный подход, а так же ужесточение законодательства. На мой взгляд, при передаче земельного участка в субаренду третьему лицу, арендатор обязан уведомить письменно арендодателя о данной сделке, как это прописано в ст. 615 ГК РФ. А так же на законодательном уровне закрепить в ст.22 ЗК РФ и ужесточить ответственность арендодателя, в случае заключения субаренды, о недобросовестном использовании участка, который он предоставляет с учетом ст.254 УК РФ. Как вариант можно было бы рассматривать полное исключение субаренды из оборота, но пока есть спрос, будет и предложение.


Список литературы

  1. Хрестоматия по всеобщей истории государства и права / Под ред. З.М. Черниловского. – М., 1994.- С.13-14
  2. Бакулина В.А. Приобретение и использование земельных участков иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами на территории Российской Федерации // Научный журнал : Современное право, 2016.
  3. Скрынник И. Хозяева земли русской: как иностранцы скупили около 3 млн га сельхозугодий [Электронный ресурс] // Forbes журн. 2013. Режим доступа: https://www.forbes.ru/kompanii/resursy/245027-khozyaeva-zemli-russkoi-kak-inostrantsy-skupili-okolo-3-mln-ga-selskokhozyai.
  4. Земельное право / О.И. Крассов. – М.: Юристъ, 2000.
  5. Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками / А.Л. Корнеев. — М.: Городец, 2006.