УДК 34
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ СУЩНОСТЬ ИПОТЕКИ
№21,
Юридические науки
Ковтуненко Евгений Андреевич
Ключевые слова: ИПОТЕКА; НЕДВИЖИМОСТЬ; ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ; ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ; MORTGAGE; REAL ESTATE; CIVIL CODE OF THE RUSSIAN FEDERATION; LEGAL REGULATION.
Опыт развития ипотечного кредитования в мире насчитывает уже больше сотни лет. Анализируя развитие ипотечного кредитования в России, следует упомянуть, что 90-е гг. прошлого столетия относятся к этапу зарождения данной формы кредита, а с начала 2000-х гг. и по настоящее время происходит этап становления ипотеки в России.
Рассматривая этап зарождения, можно отметить существенное количество препятствий для развития ипотечного кредитования, а именно неустойчивость национальной валюты, большой объем внешнего долга, отсутствие законодательной и правовой базы, молодость банковской системы, высокие риски невозврата кредитов. Все эти факторы негативно сказывались на ипотечном кредитовании жилищного строительства, объемы которого за период 1990–1998 гг. сократились почти на 50 % [3, с. 57].
Для решения жилищной проблемы Правительство России принимает Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где в качестве гарантии возвратности кредита признается залог недвижимого и движимого имущества. Данный шаг узаконил такой вид кредитования, как ипотечное кредитование, где главным условием является выдача кредита под залог недвижимости.
К 2000-м гг. государством была разработана стратегия долгосрочного ипотечного кредитования, в рамках которой была регламентирована деятельность всех субъектов рынка ипотеки: банков, оценочных, риэлторских, страховых компаний. Стоит отметить формирование законодательной и нормативной базы, которая учитывала условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения. На данном этапе государством был признан потенциал роста рынка жилья в прямой зависимости от деятельности кредитных учреждений, в частности от суммы выданных кредитов. Доступность ипотечного кредита для населения была необходима для развития жилищного строительства и рынка недвижимости [4, с. 30].
С 2001 г. наблюдается рост выдачи кредитов физическим лицам, который опережал увеличение выданных кредитов юридическим лицам. Однако объем выданных ипотечных кредитов и темпы его прироста находились на низком уровне, что говорило о низкой доступности данной формы кредита для населения. Также доступность кредита напрямую зависела от доходов населения и цен на жилье, а цены оставались высокими, т. к. спрос превышал предложение.
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ ипотека является «залогом земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и прочего имущества, которое является недвижимым. При рассмотрении Закона РФ от 29.05.1992 № 2872 — 1 «О Залоге», можно увидеть совершенно иное определение ипотеки. Так, в соответствии с законом, ипотекой является «залог предприятия, строения, здания, сооружения или прочего объекта, который непосредственно связанного с землей вместе с определенным участком или правом на его пользование».
В Федеральном законе № 102, подписание которого стало для ипотеки совершенно новой возможностью для существования, определения данного института не дается [1].
Это можно объяснить тем, что данные определения уже приводятся в ГК РФ, а также в Законе РФ «О залоге», в результате чего необходимость еще раз акцентировать на этом внимание отпадает.
Исходя из этого, можно сказать о том, что ипотека выступает в качестве залога недвижимого имущества, к которому относятся здания, сооружения, предприятия и прочие объектов, которые напрямую связанных с землей, для того, чтобы получить ссуду.
Важно отметить, что такого рода определение не является достаточно полным. Им нельзя ограничиться в результате того, что ипотека включает в себя как залог имущества, но и то, что она выступает в качестве целостной юридической и правовой системой оценки, которая состоит в залоге недвижимости, подлинность ее отношения залогодателю и положение ее расчетов с кредиторами за определенное имущество.
Помимо этого, существуют и иные определения ипотеки: — как ценной бумаги; — как договора.
В первой ситуации потека является свободно обращающейся на рынке закладной, а также долговым инструментом, который удостоверяет права залогодержателя на недвижимое имущество.
Во второй ситуации, это договор, который составляется в письменном виде, и который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии поступления им платежей [5].
При всех существующих различиях рассмотренных определений по существу они являются схожими, так как ипотека является видом залога, в котором в качестве предмета выступает недвижимое имущество.
Важно отметить, что ипотека является комплексным обеспечительным способом, так как она защищает главное, обеспечиваемое ею обязательство, в общем. Как разновидность залога, она выступает в качестве дополнительного обязательства.
Данный характер проявляется в том, что залог может обеспечить лишь действительное требование, которое следует из:
— договора займа;
— кредитного договора;
— договора купли — продажи;
— прочих договоров.
Единым признаком для данных договоров является финансовый характер предоставляемого требования.
Это в свою очередь означает то, что ипотекой нельзя обеспечить обязательства по исполнению работ, предоставлению услуг и многое другое. Также ипотекой можно обеспечить и выполнение внедоговорных обязательств, а именно обязательства в результате нанесения различного вреда. Мнимое требование нельзя обеспечить залогом. Если по договору займа, который обеспечен залогом, не последует передачи средств должнику, не появится и реальное требование кредитора к должнику.
Требования, которые обеспечены ипотекой, традиционно делятся на
— главную сумму долга;
— дополнительные суммы, которые причитаются залогодержателю.
Ипотека может предоставлять выплату, как целой суммы главного долга, так и ее определенной части.
Гражданским кодексом РФ не предусмотрено отдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке вводит понятие «закладной» [2].
В законодательстве предусматриваются особенные требования, как к форме договора, так и к его содержанию. Важно отметить большой список условий договора о залоге, которые является существенными.
Согласно с ГК РФ договор не будет являться заключённым, если между сторонами не будет получено соглашение по каждому существенному условию договора. В договоре об ипотеке необходимо указать предмет залога, его оценочную сумму, существо, а также размер и период выполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой.
Указом №293 от 28.02.96 уточняется данный вопрос. Предмет ипотеки содержится в договоре указанием его наименования, места расположения и достаточным для идентификации данного предмета описанием. Также в договоре об ипотеке необходимо указаны право, в связи с которым имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.
Оценочная сумма предмета ипотеки выявляется в соответствии с соглашением залогодателя с залогодержателем и содержится в договоре в финансовом выражении. Оценку можно поручить и коммерческим организациям оценщиков. На практике банки, которые занимаются ипотечным кредитованием, ведут активное сотрудничество с большими риэлтерскими организациями, которые имеют свои отделы оценки недвижимого имущества.
Обязательство, которое обеспечивается ипотекой, необходимо называть в договоре об ипотеке с указанием его суммы в финансовом выражении, основания его появления и периода выполнения. Если сумма обеспеченного ипотекой обязательства подлежит выявлению в дальнейшем, то необходимо указать порядок и прочие важные условия её определения. В той ситуации, при которой обязательство подлежит выполнению по частям, в закладной необходимо указать период определенных платежей и их суммы или условия, которые позволят выявить данные.
В договоре об ипотеке необходимо предусмотреть то, что ипотека должна обеспечивать требования залогодержателя в том объёме, какой они будут иметь к моменту их удовлетворения за счёт имущества, которое заложено, или в фиксированной сумме. Если в закладной указана единая фиксированная сумма требований залогодержателя, которые обеспечены ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объёме, превышающем данную сумму, не являются обеспеченными ипотекой.
Таким образом, основная сущность ипотеки состоит в двух основных ее особенностях:
— в случае невыполнения обязательства обращение взыскание производится лишь на заложенное имущество;
— кредитор — залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.
Таким образом, сущность проблем правового регулирования ипотеки жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации заключается, в первую очередь, в несоответствии ситуации в стране современному законодательству Российской Федерации, отсутствии конкретизации некоторых перечней, понятий, невысоком уровне дохода населения, а также несовершенству механизма возврата кредита. Решение представленных проблем обеспечит эффективное выполнение новой государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и достижение ожидаемых результатов.
Список литературы
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102 — ФЗ (последняя редакция) // Собрание законодательства. 1988. №1.
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51 — ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // Собрание законодательства. 1984. №4. С. 334.
- Заборовская А. Е. Тенденции развития ипотечного кредитования в России // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2014. № 19. С. 29–34.
- Залесский В.В. Гражданское право: учебник для вузов / В.В. Залесский. – М.: Филинъ, 2008. – 211 с.
- Рудакова Е. М. Состояние рынка ипотечного кредитования в РФ // Научный вестник Южного института менеджмента. 2015. № 3. С. 56–58.