УДК 347

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ КАК УЧАСТНИКОВ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

№19,

Юридические науки

Сушко Анастасия Владимировна

Научный руководитель: Слипченко Е.И., к.ю.н.

Ключевые слова: ЗАСТРОЙЩИК; ДОГОВОР ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ; ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО; ПОТРЕБИТЕЛЬ; ГАРАНТИИ; DEVELOPER; AGREEMENT ON PARTICIPATION IN SHARED CONSTRUCTION; SHARED CONSTRUCTION; CONSUMER; GUARANTEES.

Аннотация: Автором проведен анализ механизма защиты участников договора долевого строительства в Российской Федерации, выявлены пробелы современного законодательства, которые создают трудности в защите прав и интересов участников долевого строительства, как лиц, подпадающих под действие Закона Российской Федерации о защите прав потребителей, предложены возможные пути устранения данных пробелов.

В настоящее время приобретения жилья по договору долевого участия является весьма популярным. Это обусловлено, как и выгодными условиями для застройщика и покупателя, так и законной гарантированностью получения жилья для покупателя. При покупке жилья по договору долевого строительства покупатель не редко подвергает себя рискам. Такими рисками могут выступать и нарушения сроков передачи объекта застройщиком покупателю, и невыплата неустоек, а как следствие и причинение морального вреда.

Участники долевого строительства для восстановления своих нарушенных прав могут использовать различные методы защиты. Основные из них изложены в Федеральном законе №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) [1, С. 1]. Федеральный закон №214-ФЗ с 1 июня 2019 года ввел достаточно жесткие рамки для застройщика и одновременно с этим усилил гарантии защиты покупателей [3, С. 208]. Однако на сегодняшний день отсутствует четкий механизм возведения объекта долевого строительства, следовательно, эффективность исполнения Федерального закона № 214-ФЗ по-прежнему не высока.

Однако на сегодняшний день отсутствует четкий механизм возведения объекта долевого строительства, следовательно, эффективность исполнения Федерального закона № 214-ФЗ по-прежнему не высока, и на практике могут применятся и иные меры защиты, не предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ.

В этой связи, актуальность рассматриваемой темы обуславливается неоднозначностью мер правовой защиты участников договора долевого строительства, разнообразность данных мер для отдельных случаев.

В юридической практике существует дискуссия: подпадают ли отношения участников долевого строительства под действие Закона Российской Федерации о защите прав потребителей? Ведь можно говорить о том, что регулируемые ими отношения в некоторой меры схожи.

В обзоре судебной практики за 4 квартал 2012 года Верховный Суд Российской Федерации указал, что применение Закона Российской Федерации о защите прав потребителей возможно к любым сделкам, связанным с привлечением средств лиц на строительство объекта. Если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся ввиду договор участия в долевом строительстве, то помимо применения Федерального закона №214-ФЗ может быть применен и Закон Российской Федерации о защите прав потребителей [4, С. 3]. Так, в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» сказано, что применимо к отдельным видам отношений участниками которых являются потребители и регулируемым специальными законами Российской Федерации, которые содержат нормы гражданского права, то к таким отношениям применяется Закон Российской Федерации о защите прав потребителей в части неурегулированной специальным законодательством.

Законодательством предусматривается, что сроки передачи застройщиками вновь построенных объектов участникам являются едиными для всех [1, С. 5]. Согласно этому, сомнительным выступает положение части 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ относительно участия в долевом строительстве, то есть, в случаях, если строительство объекта не может завершиться в сроки, предусмотренные договором, застройщики должны не позднее чем за 2 месяца до истечения предусмотренных сроков, уведомить об этом участников, а также внести предложения относительно изменений договора в этой части, что происходит в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик будет обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки [2, С. 19]. По мимо этого может быть применен Закон Российской Федерации о защите прав потребителей сумма неустойки по которому составит 3 % от суммы договора за один день. При взыскании пени за нарушение сроков исправления дефектов строительства применяются положения ст. 23 Закон Российской Федерации о защите прав потребителей [2, С. 19].

На законодательном уровне не урегулирован вопрос и последствия того, когда новые сроки не согласованы застройщиком. Считаем, что данный вопрос должен быть урегулирован на законодательном уровне, для укрепления гарантий дольщиков — участников долевого строительства.

Существуют случаи, когда договора об участии в долевом строительстве включают в себя условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с условиями, установленными законодательством Российской Федерации. Например, застройщики часто устанавливают более длительный срок возврата денежных средств дольщику при расторжении договора, чем предусмотрено законодательством (нарушение ч.2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ); одним из оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик может предусмотреть срок просрочки внесения платежа дольщиком меньший чем предусмотрен в законе (нарушение ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ). Ко всему прочему, не редки случаи, когда застройщиком устанавливаются основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договорных обязательств, не предусмотренных федеральным законодательством.

Поэтому участники долевого строительства не должны забывать о способах защиты своих прав, предусмотренных в Законе о защите прав потребителей. По мимо основных требований (неустойка и т.д.), в соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации о защите прав потребителей участник долевого строительства вправе требовать от застройщика возмещения ему морального вреда, под которым подразумеваются страдания (физические и/или нравственные), причиненные гражданину вследствие нарушения его прав, как потребителя [2, С. 10].

Однако, защита прав и интересов должна осуществляться не только в отношении покупателя, но и застройщика. Так, в августе 2016 г. между гражданкой Зверевой и ООО «Лазурь» был заключен договор долевого строительства, по которому застройщик обязался передать объект недвижимости в декабре 2019 г. Зверева оплатила договор в полном объеме, что подтверждалось актом об исполнении финансовых обязательств от 21 октября 2016 г. и уже в ноябре 2016 года она обратилась к застройщику с заявлением об расторжении договора и возврате денежных средств в связи с жизненными обстоятельствами, однако компания «Лазурь» отказалась исполнить указанные требования. После чего гражданка Зверева обратилась в суд с иском о расторжении договора долевого участия, а также о взыскании денежной суммы с застройщика, уплаченной по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.

Судом первой инстанции иск был удовлетворен частично. Так спорный договор долевого участия был расторгнут, с застройщика была взыскана уплаченная сумма договора, процент за пользование чужими деньгами, штраф, компенсация морального вреда (в части). Суд апелляционной инстанции оставил данное решение суда без изменений. Судебные органы при вынесении решения руководствовались указаниями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, а именно тем, что Федеральным законом № 214-ФЗ не урегулирован вопрос одностороннего отказа участника долевого строительства от договора, следовательно, необходимо руководствоваться положениями Закона Российской Федерации о защите прав потребителей.

На решения апелляционной инстанции застройщиком была подана кассационная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации. Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ было вынесено определение, которым была удовлетворена кассационная жалоба заявителя, а дело направлено на новое апелляционное рассмотрение [5, С. 2].

Верховный Суд Российской Федерации указал, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом № 214-ФЗ. Так, в соответствии со ст. 9 данного закона в редакции, действовавшей на момент заключения договора) участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или же расторгнуть его в судебном порядке в определенных этим законом случаях. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной такими законами. В силу этого в данном деле не подлежала применению ст. 32 Закона Российской Федерации о защите прав потребителей, согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Юрист юридической фирмы «ЮСТ» Люцина Доу-Гуан-Хун отметила, что в настоящее время существует также иная судебная практика по данному вопросу. В некоторых случаях суды исходят из того, что перечень оснований для отказа от исполнения договора, определенный ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, не является закрытым, а ст. 32 Закона Российской Федерации о защите прав потребителей предусмотрено иное основание для отказа от договора (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 16 марта 2016 г. по делу № 33-2933/2016 [6], Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 7 ноября 2016 г. № 33-23038/2016 по делу № 2-671/2016 [7]). «Судами также отмечается, что основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве служит норма Закона Российской Федерации о защите прав потребителей, предусматривающая право потребителя на отказ от исполнения договора по волеизъявлению потребителя при отсутствии виновных действий со стороны застройщика» [8], отмечает юрист.

В связи с этим, считаем правильным согласиться с позицией Верховного Суда Российской Федерации. Поскольку дольщики, как потребители так же могут злоупотреблять своими правами. Необходимо закрепить исчерпывающий перечень условий расторжения договора о долевом участии в строительстве в одностороннем порядке в Федеральном законе № 214-ФЗ для укрепления защиты прав и интересов добросовестных застройщиков, а также других дольщиков от действий недобросовестных потребителей, заинтересованных не в получении нового жилья, а в личном обогащении посредством обращения в суд с исковым заявлением.

Исходя из всего вышесказанного можно прийти к выводу, что действующее законодательство в области защиты прав участников долевого строительства нуждается в доработке. Считаем, что необходимо укрепить гарантии защиты как для застройщиков, так и для дольщиков для сокращения возможных рисков и убытков в процессе исполнения договора. Сокращение данных рисков возможно исключительно на основе усовершенствованного федерального законодательства, а также контроля со стороны государства за надлежащим его исполнением.

Список литературы

  1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон N 214–ФЗ [принят Гос. Думой 30.12.2004] (ред. от 25.12.2018г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 6, 9. С. 7 — 12.
  2. О защите прав потребителей: Закон Российской Федерации № 2300-1 [принят Гос. Думой 07.02.1992] (ред. от 18.03.2019г.) // «Российская газета», № 8, 16.01.1996.
  3. Петрухин М. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Проблемы правового регулирования. – М: Издательство «Инфотропик Медиа», 2012. – 208 с.
  4. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_131885/ (дата обращения 07.06.2019).
  5. http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1674934 (дата обращения 30.05.2019).
  6. https://kraevoy—alt.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=1046896&delo_id=5&new=5&text_number=1&case_id=734939 (дата обращения 30.05.2019).
  7. https://sankt-peterburgsky—spb.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=16949560&delo_id=5&new=5&text_number=1 (дата обращения 30.05.2019).
  8. https://www.facebook.com/pg/lawfirmyust/posts/?ref=page_internal