УДК 332.628
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ДОМА В СЕЛЕ АСКАРОВО МР АБЗЕЛИЛОВСКОГО РАЙОНА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН В ЦЕЛЯХ ПРОДАЖИ
№18,
Науки о Земле
Гайсина Зульфия Наилевна
Ключевые слова: ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА; ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ; ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ; СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ; REAL ESTATE VALUATION; COST-BASED VALUATION APPROACH; INCOME-BASED VALUATION APPROACH; COMPARATIVE VALUATION APPROACH.
Для составления договора купли-продажи жилого дома, необходимо определить рыночную стоимость объекта, в данной статье рассмотрены основные этапы оценки, три основных подхода оценки недвижимого имущества, а также кто имеет право на проведение оценки.
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3, весь процесс оценки является официальным. Также проведение оценки является обязательным в случаях:
— в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;
— при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
— при национализации имущества;
— при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
— при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
— при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;
— при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.[1]
Специалист по оценки (далее- оценщик) должен иметь лицензию на проведение оценки, которая выдается после сдачи квалификационного экзамена в области оценки.
Для определение рыночной стоимости жилого дома в селе Аскарово были применены три основных подхода:
— сравнительный;
— доходный;
— затратный.
К жилому дому подключены следующие коммуникации для: электроснабжения; теплоснабжения; телефонизации. Дом имеет 1 этаж. Год постройки:1964. Физический износ 45%.
Была также изучена и социальная инфраструктура, в пешей доступности находятся все социально важные объекты, такие как школа, детский сад, сельский дом культуры, районная больница, отделение банка.
Первый подход использованный для оценки был доходный, принципом которого является инвестиционная привлекательность объекта оценки. По расчетам доходного подхода рыночная стоимость составила 970 000 рублей, при том, что действительный валовой доход или ежемесячная плата за аренду объекта составляет 5000 рублей, рассчитаны эксплуатационные расходы 15642 рублей.
Вторым подходом был рассмотрен затратный, но ввиду того что дом был введен в эксплуатацию в 1964 году, а основным принципом затратного подхода является принцип замещения объекта (затраты на строительство такого же объекта недвижимости), было решено отказаться из-за невозможности расчета старых построек.
Третьим и основным подходом оценки стал сравнительный, он больше всего подходит для расчета рыночной стоимости, поскольку расчет производиться на основе сравнения с похожими объектами недвижимости, выставленными на продажу. Но так как объект оценки и объекты сравнения не могут быть идентичными, поэтому вводятся корректировки на лучшие или худшие условия, например на этажность или наличие балкона (лоджии). Стоимость объекта оценки по сравнительному доходу составила 1000000 руб.
После проведенных расчетов по сравнительному и доходному методам рыночная стоимость жилого дома составила 1000000 рублей с учетом участка в 2078 м².
Список литературы
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».