УДК 34

ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАСТРОЙЩИКА И ВОПРОСЫ ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ В РФ

№40,

Юридические науки

Иванова Валерия Алексеевна

Ключевые слова: НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ; ДОГОВОР В ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ; ОБЯЗАТЕЛЬСТВО; ЗАСТРОЙЩИК; ПРАВОНАРУШЕНИЯ; ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО; ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ; INSOLVENCY; EQUITY PARTICIPATION AGREEMENT; OBLIGATION; DEVELOPER; OFFENSES; SHARED CONSTRUCTION; SECURING OBLIGATIONS.

Аннотация: В работе раскрываются основные способы обеспечения исполнения обязательств застройщика и вопросы взыскания неустойки в РФ. Раскрываются основные вопросы взыскания неустойки в РФ.

В процессе исследовании вопросов были использованы труды авторов: М. И. Белых, С. А. Гутниковой, А. А Дорохиной, А. С. Карелиной, К. С. Кондратьевой, В. С. Кулагина, Осипов М. Ю., Устименко Н и др.

Актуальность темы. В России одним из способов покупки жилого или нежилого помещения в собственность является долевое строительство. Особенность отношений, связанных с долевым строительством, состоит в том, что после исполнения обязанности по уплате застройщику определенной в договоре суммы основным обязанным лицом становится застройщик. Участник долевого строительства не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства, он становится уязвимой стороной договора. С целью защиты прав граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства, был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом строительстве).

Основной материал. В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором [6].

Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст.12.1. Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ №214) [4] залогом в порядке, установленном статьями 13 — 15 ФЗ №214, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Залогом по всем договорам участия в долевом строительстве на основании одного разрешения на строительство обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом № 214ФЗ и (или) договором [6];
2) уплата участнику строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Только с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома объекты долевого строительства, земельный участок и строящиеся на нем объекты недвижимости.

Указанные правила не применяются при привлечении застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство путем размещения таких средств на счетах эскроу.

Объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника строительства с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до даты передачи объекта участнику долевого строительства. Вместе с тем, помещения, входящие в состав объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком разрешения.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такой объект считается находящимся в залоге у участников строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика[6].

В случае если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, то государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства может осуществляться на основании решения суда.

Необходимо отметить, что согласно положениям ст. 342 ГК РФ заложенное имущество может закладываться несколько раз [6].

Залог сохраняется до момента передачи объекта строительства участнику долевого строительства.

С момента передачи объекта долевого строительства право залога прекращается на объект долевого строительства, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка.

Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается ФЗ № 214 и осуществляется на основании договоров, заключаемых застройщиком со страховой организацией.

Страхование осуществляется путем заключения между страховой компанией и застройщиком договора страхования, по условиям которого объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с риском наступления его ответственности перед конкретным участником строительства, в связи с исполнением своих обязательств по передаче жилого помещения.

Необходимо отметить, что страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору является правом, а не обязанностью застройщика.

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Неустойка по ДДУ не будет начисляться за период просрочки с 29.03.2022 по 31.12.2022 года. Кроме того, связанные с просрочкой строительства убытки дольщика, возникшие в этот период, также не будут начисляться.

Также в период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года не начисляются неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом о защите прав потребителей.

В отношении уплаты неустойки, процентов, возмещения указанных в Постановлении убытков, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 29.03.2022 года, предоставляется отсрочка до 01.01.2023 года (мораторий).

В новом Постановлении Правительства РФ были учтены пробелы Постановления Правительства № 423, принятого в период пандемии, и практика его применения.

В новом Постановлении Правительства РФ прямо указано, что указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика [7].

Таким образом, даже при отсутствии определения суда об отсрочке исполнения судебного акта банк вправе не исполнять решение суда о взыскании неустойки и иных указанных в Постановлении сумм с застройщика.

Вместе с тем, в Постановлении не урегулирован вопрос применения судебными приставами в отношении застройщика иных мер принудительного исполнения. Постановление Правительства не исключает возможность их применения.

При этом Постановление Правительства не лишает дольщика права расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке при просрочке более 2 месяцев, даже если просрочка придется на период после 29.03.2022 года. В этом случае проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ будут начислены до 28.03.2022 года.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479» размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %.

Выводы. Таким образом, обеспечение исполнения обязательств застройщика должно быть единое по всем договорам, заключаемым на строительство дома на основании одного разрешения, т.е. не допускается, чтобы обязательства застройщика перед одним дольщиком обеспечивались залогом, а перед другим — поручительством.

Список литературы

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)(с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 04.10.2022 № 8-ФКЗ) // Сборник законов РФ. – 04.10.2022 – № 31. – Ст. 4398.
  2. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 №127-ФЗ. С изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022
  3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 14.07.2022, № 29 (часть I), ст. 4344.
  4. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. 14.03.2022 №58-ФЗ)
  5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 26.03.2022)
  6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // Сборник законодательства РФ. – 2022 — № 459. – Ст.37
  7. Постановление Правительства РФ от 7 октября 2017 г. № 1231 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» // Собрание законодательства РФ, 16.10.2017, № 42, ст. 6169.
  8. Чебан А.А. Некоторые проблемы применения СЧЕТА-ЭСКРОУ // Новые импульсы развития: вопросы научных исследований. 2021. №4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nekotorye-problemy-primeneniya-scheta-eskrou (дата обращения: 26.10.2021).
  9. Коробков М.В.Договор долевого участия в строительстве: проблемы и перспективы развития /М.В.Коробков // Образование и право. – 2014. – № 3–4 (55–56). – С. 159–169.
  10. Устименко Н. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве /Н.Устименко. Режим доступа:https://www.consultant-dv.ru/periodika/gazeta-vernoe-reshenie/vypusk-05-04-06-20/sposoby-obespecheniya-ispolneniya-obyazatelstv-po-dogovoru-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve/
  11. Осипов М. Ю. Проблемы снижения неустойки российскими судами // Актуальные проблемы российского права. 2022. №1 (134). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-snizheniya-neustoyki-rossiyskimi-sudami (дата обращения: 07.11.2022).